文号：财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号
实施时间：2026年1月1日至2027年12月31日
政策核心
本次公告延续了2023年第28号公告的全部核心制度安排，未做实质性调整。政策核心可归纳为"一个优惠、两个条件、三个口径"：一个优惠，即出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的纳税人，可申请退还出售现住房已缴纳的个人所得税——新购住房金额大于或等于转让金额的，全额退税；新购住房金额小于转让金额的，按金额比例退税。两个条件，即出售与重新购买的住房必须在同一城市范围内（同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划），且出售人与新购住房之间须直接相关（应为新购住房产权人或产权人之一）。三个口径，即现住房转让金额以市场成交价格为准，新房购房金额以网签备案合同注明价格为准，二手房购房金额以房屋成交价格为准。此外，公告延续了住建部门与税务部门信息共享机制的要求，将房屋交易合同网签备案信息（含撤销备案信息）实时共享至税务部门，以保障退税审核效率。从政策延续轨迹看，自2022年10月1日首次实施至今，该政策已覆盖近五年半时间，已从阶段性刺激工具逐步演化为房地产长效调控框架中的常态化税收安排。
新旧对比
本次2026年第3号公告与2023年第28号公告在核心条款上保持了高度一致，差异主要体现在政策周期和发布背景层面。
| 对比项 | 旧政策（2023年第28号公告） | 新政策（2026年第3号公告） |
|---|---|---|
| 执行期间 | 2024年1月1日至2025年12月31日（2年） | 2026年1月1日至2027年12月31日（2年） |
| 发文机关 | 财政部、税务总局、住房城乡建设部 | 财政部、税务总局、住房城乡建设部（不变） |
| 退税规则 | 全额退税/按比例退税，规则不变 | 完全一致，未做调整 |
| 同城限制 | 同一城市范围内 | 完全一致 |
| 产权关联要求 | 出售人与新购住房须直接相关 | 完全一致 |
| 金额认定口径 | 市场成交价/网签价/成交价 | 完全一致 |
| 信息共享机制 | 住建部门与税务部门实时共享 | 延续，表述未变 |
| 政策信号 | 延续2022年第30号，稳预期 | 二次延续，政策常态化信号更强 |
| 征管配套 | 国家税务总局公告2022年第21号 | 2022年第21号公告征管规则继续适用 |
企业影响
虽然该政策的直接适用主体为居民个人，但对房地产及相关行业企业同样产生传导效应。
| 企业类型 | 影响说明 |
|---|---|
| 房地产开发企业 | 退税政策降低换房成本，直接刺激改善性住房需求释放，对大中户型、改善型楼盘的销售去化形成利好。建议营销端将退税测算嵌入销售说辞，作为"隐性购房补贴"向客户展示。 |
| 房地产经纪机构 | 换购链条涉及"先卖后买"，中介机构在撮合交易中处于核心节点。建议开发退税计算器工具，在挂牌和带看环节主动向客户提供退税金额预估，将政策红利转化为成交转化率。 |
| 企业人力资源/财务部门 | 跨城市调动员工涉及"卖旧买新"，企业应关注员工是否符合同城条件——若员工跨城市换购，无法享受退税。在制定异地安置、住房补贴方案时，应将退税损失纳入补偿考量。 |
| 商业银行（房贷业务） | 改善性需求释放将带动房贷需求增长。银行可在审批环节主动提示客户退税资格，将退税金额纳入客户还款能力评估，优化贷款审批体验。 |
| 税务师事务所/涉税服务机构 | 政策延续带来持续的退税代理和咨询需求。应重点开拓二手房交易环节的退税代办服务，同时关注"一年内"时间窗口的合规风险，为客户建立换购时间节点台账。 |
| 物业管理/社区运营企业 | 换购活跃度提升意味着业主更替加速，物业公司应关注房屋交割环节的配合服务，可作为增值服务差异化竞争点。 |
风险提示
- "1年内"时间窗口的刚性约束：纳税人必须在出售现住房后1年内完成新购住房，超期即丧失退税资格。实践中，期房交付周期较长，从网签到实际交房可能超过1年，应提醒客户以网签备案时间为准而非交房时间，提前规划签约节奏。
- "同一城市"的严格界定：同城范围以地级市行政区划为界，跨区县（如同一地级市内不同区）不受影响，但跨地级市（如从苏州换至无锡）则不符合条件。直辖市内部跨区换购不受影响。企业安排员工跨城市调动时，需特别提示此限制。
- 合同撤销后的退税追缴义务：新购住房交易合同若解除、撤销或无效，纳税人须在次月15日内主动缴回已退税款。逾期或拒不缴回的，税务机关将依据《税收征收管理法》处理。中介机构在撮合交易时应提示客户此风险，避免"退到手就万事大吉"的误区。
- 金额认定中的核定计税价格优先：现住房转让金额和新购住房金额与税务机关核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。实务中，部分城市为规避"阴阳合同"实行计税价格核定机制，若核定价格低于实际成交价，退税金额将相应减少，纳税人应提前向主管税务机关确认计税价格口径。
- 增值税不包含在退税计算基数中：现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。在计算退税比例时，应将含税价格还原为不含税价格，避免高估退税金额。
- 多人共有房产的产权份额认定：出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，按纳税人所占产权份额确定转让金额或购房金额。若产权份额未明确约定，税务机关可能按均等份额处理，与实际出资比例不一致时可能产生退税偏差。
- 2026年1月初空窗期的适用不确定性：2026年第3号公告成文日期为1月12日，但执行起始日为1月1日，存在12天的追溯适用期。在此期间完成换购的纳税人，应主动向税务机关确认是否适用新政策，并保留全部交易凭证备查。
- 政策到期后的延续不确定性：本次延续至2027年12月31日，前两次延续分别提前约4个月和8个月发布，但本次公告发布时间明显滞后。若2027年下半年仍未发布下一轮延续公告，市场可能产生政策退出预期，进而影响换购决策节奏，企业和中介机构应提前做好预案。
操作建议
- 1建立换购退税台账，倒排时间节点。 企业财务部门应为涉及换购住房的员工（尤其是跨区域调动人员）建立专项台账，以"出售住房个税完税时间"为起点，倒推1年内的购房截止日，设置提前3个月、1个月的两级预警节点，确保不因时间窗口错过退税资格。
- 2将退税测算纳入售房决策模型。 房地产经纪机构应在挂牌评估环节，为客户出具包含退税金额的"换购综合成本测算表"，分别列示全额退税、按比例退税、不符合退税三种情形下的净支出，帮助客户做出理性决策。建议开发标准化测算工具，输入转让金额、已缴个税、目标购房金额即可自动计算退税金额。
- 3提前锁定额度，避免"先买后卖"陷阱。 政策要求"先卖后买"，若纳税人先购入新房再出售旧房，不符合退税条件。实践中部分改善性需求客户倾向于先锁定新房再出售旧房，应提示客户至少确保出售旧房的个税完税时间早于新购住房的网签/契税时间，否则将丧失退税资格。
- 4关注地方配套细则与操作口径。 公告要求住建部门与税务部门建立信息共享机制，但各地实现程度不一。建议纳税人办理退税前，先通过12366热线或主管税务机关确认本地所需材料清单、办理时限和预约方式，避免因材料不全多次往返。税务师事务所可将各地操作口径整理为内部知识库，提升服务效率。
- 5跨城市调动员工应争取退税补偿。 企业人力资源部门在制定异地安置方案时，应充分考虑员工因"同城限制"无法享受退税的损失。建议在安置协议中增设"换购退税损失补偿条款"，以员工出售旧房已缴个税金额为基数，按一定比例（如50%-80%）给予一次性补偿，体现企业对员工的关怀。
- 6做好合同撤销风险预案。 中介机构在新购住房交易合同中，建议增设"退税返还特别约定条款"：若因非买方原因导致合同解除、撤销或无效，卖方（原纳税人）由此产生的退税缴回，由违约方承担相应责任。此条款可有效降低纳税人的二次损失风险。
- 7结合其他优惠政策做综合筹划。 换购退税可与首套房契税优惠、住房贷款利息专项附加扣除等政策叠加享受。税务从业者应为客户提供"政策组合拳"方案，从个人所得税、契税、增值税多维度测算综合税负，实现最优税务安排。例如，出售满五唯一住房免征个税，此时换购退税无实际意义，可将筹划重点转向契税优化。
- 8提前布局2027年政策到期应对。 鉴于政策已两次延续但本次发布时间明显滞后，企业和中介机构应制定2027年下半年的应对预案：若政策再次延续，做好客户告知和业务衔接；若政策退出，提前引导客户在2027年内完成换购，锁定退税红利。建议将2027年第三季度作为关键决策窗口期，密切关注财政部、税务总局的政策信号。